水害リスクが「資産価値」を左右する時代に。自宅の評価はどう変わるのか - 【杉戸町周辺エリア専門不動産売却査定センター】株式会社エクラスホーム

2026年8月13日から14日にかけて千葉県を襲った「令和8年8月千葉豪雨」では、県内の広い範囲に大雨特別警報が出され、避難指示の対象は一時40万人を超えました。ウェザーニューズの分析によると、冠水や浸水の被害に遭った人の約半数は、国や自治体が水害リスクが高いと定めた地域の外で被災したといいます。

近年の水害の多発・激甚化を背景に各地でハザードマップの更新が進むなか、火災保険料や住宅ローン控除の見直しといった形で、災害リスクが住まいの評価に反映される動きも広がっています。安全面と資産性の両面から、住まいと水害リスクの関係を見直す時期に来ているといえるでしょう。

「安全な場所」の前提が揺らいでいる

今回の豪雨で明らかになったのは、ハザードマップの浸水想定エリアの外でも被害が起こりうるという現実です。ただしそれは、ハザードマップが役に立たないという意味ではなく、地図が示すリスクの範囲が見直しの途上にあることを示しています。

中小河川にまで広がった浸水想定

2021年の水防法改正により、それまで対象外だった中小河川についても洪水浸水想定区域を指定することになりました。東京都は2026年3月に洪水浸水想定区域図を更新し、これを受けて都内の各区市でもハザードマップの見直しが進んでいます。これまで浸水想定のなかった場所でも、更新後にリスクのあるエリアとして示される可能性があります。

追いついていない内水氾濫の想定

千葉豪雨で被災した人の半数が想定区域外で被害に遭った背景のひとつが、下水道などの排水能力を超える雨で起こる内水氾濫です。川から離れた市街地であっても、周囲より低い土地や道路のアンダーパス、排水が集まりやすい窪地などでは、短時間の集中豪雨で浸水が起こりえます。

川の水が堤防を越えてあふれ出す「外水氾濫」に比べて内水氾濫の想定は整備が遅れており、国土交通省の資料によると内水ハザードマップを作成済みの市町村は、2025年末時点で全国で3割程度、千葉県内では4割程度というのが実情です。

水害リスクは不動産の資産価値や流動性に影響するのか

時間雨量が100mmを超える雨が各地で観測されるようになり、これまでの想定を超える被害が現実のものとなっています。従来は危険とされていなかった場所でも、今後、浸水想定区域に指定される可能性があります。

近年、災害リスクが保険料や税制にも反映されるようになってきました。災害リスクは安全面だけでなく、不動産の資産性や流動性にも影響しかねません。

保険料と税制に広がる地域差

2024年10月の火災保険料率改定で、水災料率は市区町村ごとに5つの区分へ細分化されました。現在、最も高い区分と最も低い区分の保険料には約1.2倍の開きがあります。

また令和8年度税制改正によって、2028年以降に入居する新築住宅が土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーン内にある場合、住宅ローン控除の対象から外れることになりました。

現時点では、住宅ローンの担保評価に水害リスクが明示的に反映されているわけではありません。しかし、保険や税制で立地による線引きが進んでいることを踏まえると、今後は融資にも及ぶ可能性があります。そうなれば、リスクの高いエリアの物件は買主が希望どおりの金額を借りにくくなり、購入できる人の層そのものが狭まることになるでしょう。

マンションも例外ではない

千葉豪雨では、電気室が水没したマンションで停電復旧後もエレベーターや給水ポンプが使えない事態が発生しました。専有部が無事でも、共用部の被害で暮らしが立ち行かなくなるリスクは、階数を問わず存在します。

マンションの購入検討者が管理状態を重視する傾向はすでに強まっていますが、水害の多発・激甚化や保険・税制の動きを踏まえると、今後は管理組合として水害にどう備えているかも、物件を選ぶ際の判断材料に加わっていくもの考えられます。

リスクの高いエリアは「今」が判断のタイミングか

浸水想定区域に入ることが、直ちに売却価格の下落を意味するわけではありません。しかし、これまでの想定を超える水害が現実に起きるようになり、制度面でも買主が水害リスクを判断材料にする場面は確実に増えています。

その影響が価格や売却期間に及ぶ前に、まずは最新のハザードマップでご自宅やご実家の安全性を確認し、あわせて現在の価値を査定で確かめておいてはいかがでしょうか。